No sabemos cuántos metros tiene, en qué planta está, cómo está de reformado, si tiene ascensor ni a dónde da. Cualquiera que te dé una cifra exacta sin saber eso se la está inventando, y normalmente es para pedirte el teléfono. Lo que sí podemos darte es el suelo de mercado de Arroyo de la Encomienda: el alquiler que se firma de verdad y lo que ese alquiler implica para quien compra a invertir. Con eso negocias sabiendo dónde estás.
En Arroyo de la Encomienda se firmaron 1359 contratos de alquiler de piso y la mediana está en 550 € al mes (2024). La mitad central de los contratos va de 475 € a 616 €, así que ese es el rango realista según cómo sea el piso — no el rango de lo que se pide en los anuncios, que es otra cosa.
Fuente: mapa estatal del alquiler del Ministerio de Vivienda (MIVAU), que se construye con fianzas depositadas y datos de la AEAT. Son contratos firmados, no ofertas publicadas: por eso suele salir por debajo de lo que verás en los portales.
Un inversor no compra un piso: compra un rendimiento. Si el piso mediano de Arroyo de la Encomienda renta 550 € al mes, son 6.600 € al año, y el precio que estará dispuesto a pagar sale de dividir eso entre la rentabilidad que busque:
| Si busca… | pagaría hasta |
|---|
| 4% bruto anual | 165.000 € |
| 5% bruto anual | 132.000 € |
| 6% bruto anual | 110.000 € |
| 7% bruto anual | 94.286 € |
Es aritmética, no una tasación: precio = alquiler × 12 ÷ rentabilidad, y la puedes rehacer con el alquiler de tu piso en vez de con la mediana. Es bruto: no descuenta IBI, comunidad, seguro, derramas, meses vacíos ni impagos, así que el neto que ese comprador se lleva es bastante menor — razón por la que muchos exigen el 6 o el 7 y no el 4. Y solo vale para quien compra a invertir: quien compra para vivir paga por otras cosas.
No compramos pisos, no te vamos a llamar y no vendemos tu contacto a nadie. Esta página existe porque el dato oficial del alquiler es público y casi nadie lo pone al lado de la decisión de vender.
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